Покупка недвижимости в Черногории. Процесс покупки

Покупка недвижимости в Черногории привлекает россиян по следующим причинам:

Черногория единственная страна Европы, в которой просто получить ВНЖ (вид на жительство). Соответствуете, Вы можете не только купить недвижимость, но, и жить в ней.
Многие россияне покупают недвижимость в Черногории с целью ее сдачи в аренду.

Покупаем недвижимость в Черногории

Необходимые документы
При оформлении покупки недвижимости в Черногории заключается стандартно договор купли — продажи. Для его оформления потребуется загранпаспорт покупателя (оригинал). Если покупателей несколько, то все они должны иметь при себе этот документ.

Возможна ли ипотека?
Оформить иностранцу ипотеку в Черногории не получится. Максимум, доступно приобретение строящейся недвижимости в рассрочку, при этом оплату можно производить поэтапно, по мере возведения объекта. Последний платеж вносится перед подписанием акта приемки — передачи. Поэтому, покупку недвижимости в Черногории можно планировать только на свои средства.

Где нельзя строить в Черногории?
В Черногории запрещено строить на территориях, относящихся к зеленой, промышленной, а также предназначенной для дорожного строительства зоне. О принадлежности земли к той или иной зоне справку может выдать Секретариат по урбанизации. Любое строительство требуется там согласовывать, даже если земля не относится к особым зонам.

Процесс оформления покупки недвижимости в Черногории

После того, как объект покупки определен, следует уточнить порядок его приобретения, проверяется документация с юридической точки зрения. Далее покупательнедвижимости вносит задаток в размере 5 — 10% от общей стоимости. Между продавцом и покупателем недвижимости заключается предварительный договор, согласно которому объект снимается с торгов. Юрист, который сопровождает сделку, в 6 экземплярах составляет договор, на этот раз уже основной. Стороны его подписывают, после чего между ними происходит окончательный расчет в присутствии адвоката. Договор требуется зарегистрировать в суде. После чего судебный исполнитель производит нужные замеры и назначается сумма налога, которую требуется уплатить перед подачей документов в Кадастр собственников недвижимости. Примерно через месяц покупатель получит документ, подтверждающий право нового покупателя на недвижимость в Черногории.

Вся процедура покупки недвижимости в Черногории простая и стандартизированная. Расчеты производятся со счетов банков. Существуют ограничения по площади земельного участка, приобретаемого вместе с домом.

Что это за документ — glavni ugovor?
В Черногории основной договор называется glavni ugovor. Этот документ является договором купли — продажи. В нем описывается предмет сделки, условия приобретения и оформления прав нового собственника, порядок и сроки расчетов. Также в нем прописаны юридические гарантии чистоты сделки и защиты от эвикции.

Какое время занимает подписание glavni ugovor?
Подписание и заверение основного договора в суде занимает всего несколько минут, несмотря на то, что подписывается он в шести экземплярах, из которых по два экземпляра получают продавец и покупатель, а оставшиеся два остаются для кадастровой регистрации. Эта последняя процедура может длиться от одного месяца до нескольких.

Для чего нужен predugovor?
Predugovor — это предварительный договор о намерении между покупателем и продавцом недвижимости в Черногории. Этот документ предварительно закрепляет намерение купить объект недвижимости. В нем описывается сам объект, его полная стоимость, указываются стороны сделки, сумма задатка, дата заключения основного договора (glavni ugovor).
Предварительный договор заключается чаще всего в тех случаях, когда существуют дополнительные обстоятельства и обязательства между сторонами заключения сделки. Например, продавец должен выполнить ремонт перед продажей и т.п. Predugovor требует заверения в суде.

Что такое clausula intabulandi?
Положение, в котором говориться о том, что прежний владелец отказывается от своих прав собственности в пользу покупателя после того, как тот выполнит свои обязательства, называется в Черногории Clausula intabulandi.

Расторжение сделки после внесения задатка
Если после внесения задатка, получение которого подтверждено предварительным договором, сделка расторгается одной из сторон, то инициатора расторжения ожидают санкции. Если договор расторгает без уважительной причины продавец, он должен вернуть задаток покупателю в двойном размере. Если инициатором является покупатель, то продавец вправе не возвращать задаток.

Язык заверения договора
Обычно заверение договора производится в суде и на сербском языке. Если покупателю — иностранцу требуется иметь документ на его родном языке, то следует заранее привлечь к работе судебного переводчика. Многие агентства недвижимости и сами снабжают своих клиентов экземпляром документов на языке покупателя.

Готово ли приобретаемое в Черногории жилье к заселению сразу?
Любое агентство недвижимости в Черногории предлагает покупателям объекты на выбор. Если клиент хочет заселиться в приобретаемое жилье сразу же после соблюдения всех формальностей, то он может рассмотреть уже полностью отделанные новые квартиры или на вторичном рынке, где встречается недвижимость уже с мебелью и бытовой техникой.

Требуется ли личное присутствие при оформлении покупки недвижимости?
Если у покупателя недвижимости нет возможности присутствовать в Черногории при оформлении сделки, то он может заранее оформить доверенность установленного образца на своего адвоката, который возьмет на себя все административные и юридические вопросы.

Какие услуги предоставляют черногорские агентства недвижимости?
В начале переговоры с представителем агентства о покупке недвижимости можно осуществлять через Интернет в онлайновом режиме. Когда предварительные договоренности будут достигнуты, можно приехать в Черногорию. Агентство организует встречу в аэропорту, разместит клиента в отеле. Затем составляется программа осмотра предполагаемых объектов недвижимости, одобренных покупателем, к которым он будет доставлен на автомобиле, предоставленном агентством, с водителем, говорящим на языке покупателя. Также сопровождает клиента риэлтор и по желанию независимый оценщик. Солидное агентство возьмет на себя проведение переговоров с продавцом, все формальные процедуры оформления, в том числе проверку законности сделки. Могут быть предложены также послепродажные услуги, например, осуществление ремонта, сдача приобретенной недвижимости в аренду от имени нового владельца и т.п.

Сколько времени понадобится, чтобы подобрать подходящий вариант?
Черногория — страна небольшая, поэтому для осмотра возможных вариантов в разных ее частях покупателю будет достаточно прилететь сюда на три или четыре дня.

Какие потребуются документы, чтобы въехать в Черногорию для покупки недвижимости?
На срок до 30 дней в Черногорию можно въезжать без визы и приглашения от граждан страны. После этого территорию Черногории требуется покинуть. Можно съездить на один день в соседние балканские страны на экскурсию. Потом можно вернуться в Черногорию еще на 30 дней. Таким образом можно поступить еще раз. Есть возможность заплатить пошлину за продление срока до 2-х месяцев в органах полиции.

Как до Черногории добраться?
Из Москвы до Подгорицы есть регулярные авиарейсы. Кроме того, во многих городах России открываются сезонные чартерные рейсы в Тиват и Подгорицу (авиакомпании «Сибирь», «Газпром», «Монтенегро», «Московия» и другие).

Черногорский климат
В большинстве районов климат в Черногории средиземноморский. Лето умеренно жаркое, зимой в приморских районах никогда практически не бывает снега, а температура не опускается ниже 0С. В горных районах летом прохладнее, а зимой осадков выпадает больше, чем на побережье. В высокогорных районах климат субальпийский.

Возможно ли для граждан России приобретение недвижимости в Черногории?
Никаких ограничений или запретов для россиян по этому поводу не существует. Как физические, так и юридические лица из России могут приобретать объекты недвижимости в этой стране.

Порядок покупки и оформления недвижимости
После того, как покупатель определился с объектом недвижимости, который он хочет приобрести, адвокатом составляется предварительный договор. Этот договор подписывается покупателем и продавцом, срок его действия обычно составляет 30 дней. Покупатель согласно договору должен внести задаток в размере 5 — 10% от стоимости объекта. По договоренности с хозяином задаток можно внести за 2 раза с интервалом в 10 дней. Выплата оставшейся суммы происходит в день подписания основного договора после регистрации в суде. Банк покупателя на основании договора осуществит перевод денежных средств на счет продавца. После того, как платеж пройдет, продавец дает письменную расписку о полном получении суммы за объект. Такая расписка является необходимым документом, чтобы Кадастр недвижимости выдал покупателю свидетельство о собственности.

Есть ли возможность оформить покупку в рассрочку или в кредит?

Банки Черногории не имеют практики выдавать кредиты иностранцам, не имеющим черногорского гражданства. Договариваться о рассрочке придется с хозяином недвижимости. Чаще всего продавец предоставляет рассрочку, если объект еще строится. На вторичном рынке рассрочка — редкость.

Где приобретать недвижимость в Черногории?

Место приобретения недвижимости зависит от предпочтений и возможностей покупателя. Если планируется приезжать на летний отдых, то часто выбирают дома и квартиры на побережье. Для обладателей не очень большой суммы оптимально покупать жилье в пригородах, а также в Барской Ривьере, местечке под Будвой, которое популярно у россиян. Агентства недвижимости легко подберут как минимум 20 — 25 различных вариантов для своих клиентов.

Покупка недвижимости в Герцег Нови

Красивейший и старинный крупный город Герцег-Нови — исторический, культурный и туристический центр, находящийся на границе Черногории с Хорватией. Расположен город на побережье Адриатического моря, в Бока-Которском заливе. Город лежит у подножия горы в долине среди живописных холмов. Вместе с близлежащим небольшим городком Игало он практически образует один населенный пункт. В Херцег-Нови сохранилось множество средневековых зданий с черепичными красными крышами, типичными для этого региона, древние крепости, храмы и монастыри.

Из-за своего расположения Герцег-Нови имеет особый микроклимат. Пляжный сезон здесь продолжается в среднем 5 месяцев. Город славится пейзажами редкой красоты, средиземноморской вечнозеленой растительностью, за что его называют городом солнца, моря, зелени и прогулок по берегу моря.

В городе многолюдно за счет большого количества туристов. Их привлекают знаменитые грязелечебницы и целебные источники, располагающиеся в большинстве своем в соседнем Игало. Город живет бурной жизнью. Здесь часто проводят концерты, фестивали. Цены в местных торговых предприятиях выше, недвижимость дороже. Герцег Нови идеальный город как для постоянного проживания, так и для отдыха.

На что можно рассчитывать, имея сумму в 100000 евро?
С такой суммой спокойно можно рассчитывать на несколько сотен вариантов квартир и домов недалеко от побережья. Дома, разумеется, небольшие, на несколько комнат, но вполне уютные.

Стоимость коммунальных услуг в Черногории

Каждый дом или квартира имеет индивидуальное отопление, только в Подгорице существует центральное отопление. Расходы за тепло небольшие, так как прибегать к обогреву приходится редко, благодаря мягкому климату. В частных домах используются дровяные камины. Для летнего периода требуется установка кондиционера. В Черногории каждый владелец сам обслуживает свою недвижимость, управляющие компании есть только во вновь построенных домах.

Налоги на недвижимость

Первый налог — на покупку, составляет 3% от суммы сделки. Этот налог одноразовый, оплачивается в течение 15 дней после того, как покупатель получит решение комиссии о стоимости объекта. Комиссия производится через месяц или два после покупки. Ежегодно, в зависимости от расположения объекта, его стоимости и вида, владелец платит налог 0,06 — 0,6% от стоимости. К примеру, если дом или квартира стоит 150 тыс. евро, то налог составит примерно 300 евро.

Какое время может владелец недвижимости пребывать в Черногории?

Если визы нет, то через каждые 30 дней нужно покидать Черногорию хотя бы на 1 день, общий срок при этом не превышает 90 дней. Владельцы недвижимости, не имеющие вида на жительство, могут оформить в черногорском Консульстве в Москве визу, дающую право пребывать в стране 90 дней каждые полгода. Для оформления визы потребуются Свидетельство о собственности, медицинская страховка и доказательство платежеспособности на период пребывания. Если Вы хотите проживать в Черногории постоянно, Вам нужно оформить боравак на временное проживание, это годовая виза, которая ежегодно продлевается.

Как можно получить в Черногории вид на жительство и гражданство?

Покупка недвижимости не дает право на получение вида на жительство, на постоянное проживание или гражданство. Проще всего получить вид на жительство, если открыть бизнес на территории Черногории. Директором фирмы должен являться один из членов семьи. При желании можно назначить руководителем фирмы гражданина Черногории. Открытие фирмы займет до 30 дней и будет стоить 350 евро. После этого требуется зарегистрировать фирму в органах статистики, налоговой инспекции, фондах соцстрахования.

Дает ли устройство на работу в Черногории право на получение ПМЖ или гражданства?
Да, с этим нет никаких проблем.

Какие услуги стандартны для агентств недвижимости и какова их стоимость?

Чаще всего в обязанности агентства входит подбор вариантов недвижимости, их демонстрация покупателю, проверка юридической чистоты документов на объект и возможности оформления сделки, подготовка необходимой документации для заключения Predugovor и glavni ugovor, их регистрация в суде, подача документов для определения стоимости объекта в налоговую службу, работа с оценочной комиссией, дающей заключение о стоимости объекта, подача документов в кадастровую службу и получение свидетельства о собственности, удостоверяющее право на недвижимость нового владельца. Стоимость услуг зависит от суммы сделки и возникающих дополнительных расходов, носит договорной характер.

Чем выгодна покупка недвижимости в Черногории?

К очевидным преимуществам покупки недвижимости в Черногории относятся:

достаточно доступные цены;
благоприятное географическое положение;
развитая туристическая инфраструктура.

Кроме того, здесь очень благоприятный инвестиционный климат. В Черногории выгодно открывать свой бизнес. Невысокая конкуренция, высокая рентабельность и ликвидность. Капиталовложения в недвижимость окупаются за кроткое время. На сегодняшний момент цены в Черногории на недвижимость раза в 3 — 4 ниже, чем в некоторых развитых российских городах, и более, чем в 6 раз ниже по сравнению со странами Западной Европы. С течением времени ситуация изменится. Цены неизбежно вырастут с ростом капиталовложений и популярности отдыха в Черногории. Следовательно, если есть возможность приобрести сейчас недвижимость, то потом она окупится в несколько раз, если ее сдавать в аренду. Налоги на недвижимость здесь на зависть низкие.

Покупка недвижимости в Черногории для личных нужд тоже выгодно. Покупка недвижимости в Черногории дает возможность пользоваться прекрасным черногорским климатом и отдыхать здесь круглый год. Летом можно нежится на пляже под ласковым солнце, а зимой кататься на горных лыжах, благо горнолыжные курорты находятся недалеко от побережья, всего в часе езды. По признанию ООН Черногория является страной с чистой экологией, так как промышленности здесь мало, в основном это сельскохозяйственная и туристическая страна. Для россиян Черногория близка по культуре и исторически. Жители тоже славяне, православные христиане в своем большинстве. Они очень дружелюбны по отношению к русским. Даже язык понятен и чем-то похож на русский. В стране практически отсутствует преступность. Цены на продукты и вещи доступные. Все эти преимущества говорят в пользу приобретения дома или квартиры на территории Черногории.

Наша компания оказывает помощь при покупке недвижимости в Черногории, подробности здесь.