Если Вы являетесь владельцем недвижимости в Черногории, но, не живете в ней постоянно, логично начать получать от Вашей собственности прибыль. Недвижимость в Черногории может и должна приносить доход.
Конечно, недвижимость не приносит ОЧЕНЬ большой процент доходности, который можно получить, занимаясь каким-либо бизнесом, зато, недвижимость приносит доход стабильно и без риска банкротства. Вашим инвестициям может угрожать только война или стихийное бедствие. По другим причинам банкротство при инвестициях в недвижимость Черногории произойти НЕ может! При этом и война в регионе маловероятна, так как страна является членом НАТО и в ближайшие годы войдет в ЕС.
Недвижимость можно сдавать лично или заказать у нас услугу по управлению недвижимостью в Черногории. Обычно управление недвижимостью в Черногории заказывают клиенты, которые не живут в Черногории постоянно или попросту не хотят заниматься этим делом.
Если Вы хотите заказать услугу «Управление недвижимостью в Черногории», позвоните нам, мы ответим на все вопросы.
В этой статье я постараюсь дать полную информацию, которая может потребовать Вам для принятия решения.
Расходы по сдаче недвижимости в Черногории
Расходы я бы хотел разделить на две группы. К первой группе отнесем обязательные расходы, которые не зависят от того сдаете Вы свою недвижимость лично или заказываете услугу по доверительному управлению недвижимости в Черногории. Ко второй группе расходов отнесем стоимость наших услуг.
Итак, у Вас будут следующие обязательные расходы:
- Расходы на уборку помещения. Уборщицы в Черногории берут 6-8 евро в час. Качественная уборка квартиры с 1 спальней занимает около 3 часов, т.е., примерно расходы составят 20 евро. Убирать квартиру нужно перед встречей туристов, т.е., одни туристы уехали, убрали, встречаете следующих туристов. Но, на многих сервисах, например, на Airbnb расходы за уборку оплачивает турист, есть возможность включить их в счет, поэтому, на Вашей прибыли это не сказывается.
- Расходы на коммунальные платежи. Примерно, за воду Вы будете платить по 15 евро в месяц. Оплата за интернет зависит от провайдера и тарифа, от 16 евро в месяц и выше. Расходы на вывоз мусора – несколько евро в месяц. Электричество сколько потратите, летом обычно 40-50 евро в месяц, зимой больше. Возможно у Вас еще будут расходы на оплату кабельного телевидения, сумма зависит от провайдера.
- Расходы на бытовую химию.
- Оплата мелких ремонтов, белье, туалетную бумагу и т.п.
- Годовой налог на недвижимость. Сумма зависит от Вашей квартиры, учитывается площадь недвижимости, ее возраст, локация. Например, я плачу за свою 67 метровую квартиру 350 евро в год.
- Оплата за привлечение туристов. Как минимум, 90% бронирований дают два сайта, букинг.ком и Airbnb. Соответственно, создать хорошую наполняемость своей недвижимости без их помощи не возможно. Оба сайта берут определенный процент за свою работу, к примеру, услуги букинга обойдутся Вам в 15% от выручки. Каждый из этих двух сайтов имеет свои плюсы и минусы, какой из них лучше однозначно сказать нельзя, я считаю, что ничто не мешает зарегистрироваться сразу же на двух сайтах.
- Налог на прибыль. Примерно 50 евро в год.
С обязательными расходами закончили. Давайте теперь поговорим о наших услугах. За управление недвижимостью в Черногории мы берем от 15 до 20% от выручки.
Сколько можно заработать, заказав управление недвижимостью в Черногории
Давайте немного подсчитаем. Допустим, Вы купили в Черногории квартиру с 1 спальней, расположенную в 300 метрах от моря, нормально обставили ее, не супер пупер, а на том же уровне, что и у большинства. Допустим, площадь квартиры 50-60 метров. Т.е., получился некий стандартный вариант, не люкс, но, хорошая квартирка, которая будет пользоваться спросом.
По какой цене можно сдавать такую квартиру? Я думаю, что примерно можно ориентироваться на следующие цифры:
| Стоимость аренды квартиры с 1 спальней. Цена за 1 ночь: | |
| В мае: | 35 |
| В июне: | 45 |
| В июле и августе: | 60 |
| В сентябре: | 35 |
| Вне сезона: | 25 |
Разумеется, это примерные цены. Но, как правило, где-то вот так и получается, можете зайти на букинг.ком и самостоятельно посмотреть цены на популярных курортах побережья Черногории. Сколько можно заработать? Давайте соберем сначала выручку, а потом вычтем расходы.
При 100% заполняемости во время туристического сезона мы бы могли рассчитывать заработать 7000 евро. Но, у нас не будет 100% заполняемости, мы получим очень высокую заполняемость, например, в 90-95% в разгар туристического сезона (июль и август) и меньшую в начале сезона и в конце. В начале и конце сезона вполне можно рассчитывать получить заполняемость апартаментов в районе 75-88%. Давайте, для удобства расчетов предположим, что у нас будет 85% заполняемость в среднем по итогам сезона, соответственно, получим, что выручка за сезон составила 6000 евро. Еще определенный процент мы получим с выручки вне сезона, так как, туристы приезжают в любое время года, хотя и в разном количестве. Кроме того, вне сезона можно сдать квартиру на долгий срок, до следующего мая. Сколько удастся получить вне сезона, предсказать достаточно сложно, но, как минимум, 1000 евро выручки будет.
Итого у нас выручка за год составила 6000 + 1000 = 7000 евро. Конечно, все это теоретические расчеты, но, они основаны на опыте, и примерно, плюс / минус, на эти цифры можно ориентироваться.
Теперь нужно приблизительно представить расходы. С этим сложнее, так как, расходы будут в ряде случаев различаться. Например, пользуйтесь Вы букингом или аирбнб? У них разная комиссия. Я так же не буду в расчет включать оплату уборщице, так как, в некоторых случаях это можно переложить на туриста, во многих сервисах есть такая функция «включить расходы на уборку в стоимость проживания».
Давайте примерно подсчитаем расходы:
Оплата услуг букинг.ком – 15% от выручки. Напоминаю, что в примере выше мы получили в год 7000 евро выручки. Соответственно, букингу заплатим комиссию в сумме 1050 евро.
Наши услуги от 15 до 20%, т.е., мы возьмем так же, от 1050 евро.
Коммунальные платежи подсчитать достаточно сложно. Давайте предположим, что будет вот так: если в Вашей квартире живут во время сезона, то примерно получиться за воду 15 евро в месяц. За электричество в теплое время года ежемесячные расходы вряд ли превысят 50 евро. Вывоз мусора 4 евро. Умножаем ИТОГО на 5 месяцев сезона, и получается 345 евро.
Еще мы с Вами предполагаем, что будем сдавать недвижимость вне сезона, и заполняемость за год составит около 1,5 месяца. Вне сезона больше расходы на электричество, можно заложить 80 евро в месяц, остальные расходы такие же. Получаются расходы еще 149 евро.
И в то время, когда в Вашей квартире никто жить не будет, примерно будете платить 3 евро за воду, 4 за вывоз мусора и 4 евро за электричество. Т.е., за оставшиеся 5,5 месяца заплатите 60 евро.
Еще есть интернет, обычно договора заключаются на два года, т.е., включить интернет только когда живут туристы, не получится. Минимальный тариф 16 евро, умножаем 16*12 месяцев=192 евро.
Итого, расходы на коммунальные платежи составили 345+149+60+192=746 евро. У Вас могут быть еще расходы на оплату TV и на содержание дома, но, эти расходы, во-первых, не большие, а, во-вторых, есть не у всех.
Налоги, годовой налог на недвижимость, плюс налог на прибыль 350+50=400 евро. Суммы приблизительные и могут различаться, в зависимости от недвижимости.
Итого, все расходы составили 1050+1050+746+400=3246 евро. Выручка 7000 евро. Значит, чистая прибыль около 3754 евро. Новостройка площадью 50 метров на популярных курортах Черногории, таких, как Будва, Герцег Нови, Тиват, Котор будет стоить в районе 70-90 тысяч евро. Т.е., за вычетом расходов Вы получите чистую прибыль в районе 4,5% годовых. При этом, Вы сами ровным счетом ничего не делаете, всю работу осуществляет агентство, которому Вы доверили управление недвижимостью в Черногории.
На самом деле, прибыль может быть несколько больше, так как, я в расчете учитывал максимальные расходы на оплату сервисов по поиску туристов, в некоторых из них плата меньше, чем в букинг.ком. Кроме того, небольшое количество туристов нам с Вами удастся разместить своими силами, не оплачивая услуги сервисов. Ну и так же, нужно учитывать, что начиная со второго года работы, у Вашей недвижимости появляется рейтинг, и процент заполняемости туристами увеличиться.
Надеюсь, пояснил понятно, если остались вопросы, задайте их в комментариях.
Как осуществляется управление недвижимостью в Черногории
Для начала работы нам нужно получить от Вас три комплекта ключей. Один комплект будет у нас, и два комплекта мы даем туристам.
Мы готовы заключить договор на оказание услуги «Доверительное управление недвижимостью в Черногории». Иногда мы не заключаем договора, все зависит от владельцев недвижимости, кто-то хочет их заключить, кому-то они не нужны. Бывает, что люди предварительно обговорив все вопросы, дают нам ключи от квартиры, и мы начинаем работать. А бывает, что люди неделю договора вычитывают. Мы готовы работать в любом формате, хотите получить договор, нет проблем, мы его составим и подпишем. Не нужен Вам договор, тоже нет проблем, работаем на доверии.
Теперь, поговорим о том, как будет происходить работа. Для начала туристов нужно найти, это можете делать Вы самостоятельно или сделаем мы, как хотите. Не зависимо от того, кто будет заниматься поиском туристов, нужно регистрироваться на букинг.ком и Airbnb и размещать там свою недвижимость.
Что касается наших с Вами взаиморасчетов, все зависит от системы, с которой пришел клиент и от параметров, которые указали в настройках. Например, у букинга есть варианты бронирования с предоплатой и без предоплаты (оплата при поселении). В зависимости от настроек и системы, иногда мы будем переводить Вам Ваш процент, иногда Вы будете нам переводить, а иногда система будет сама высылать Вам Вашу долю, а нам нашу долю.
Нам часто задают вопрос контроля, как нас контролировать. Вот мы осуществляем управление недвижимостью в Черногории, отлично, но, как узнать, кого и когда мы заселили и сколько денег получили? Контроль осуществлять очень просто с помощью сайтов, о которых я уже много раз писал. Конкретика различается в зависимости от сайта, к примеру, у Airbnb есть функция по добавлению второго хозяина. Т.е., создаем аккаунт, указываем нас с Вами обоих хозяевами недвижимости, и мы оба будем видеть все бронирования, оплаты и переписку с клиентами. Таким образом, ни мы Вас, ни Вы нас обмануть не сможем, все очень прозрачно.
Технология работы пошагово:
- Появился клиент, который забронировал проживание на такие-то даты.
- Отправляем в недвижимость уборщицу, готовим квартиру к приему туристов.
- В нужное время встречаем туристов в апартаментах. Все рассказываем, отвечаем на вопросы, оформляем туристам белый картон, прощаемся.
- При выезде из апартаментов проверяем все ли ок, задаем стандартный вопрос «Все ли понравилось», просим оставить отзыв на букинге или аирбнб, прощаемся.
- Рассчитываемся с Вами.
- Опять вызываем уборщицу и встречаем следующих туристов.
- Раз в месяц оплачиваем счета.
- Вне сезона периодически приезжаем проветривать квартиру, во влажном климате это обязательная процедура.
Официальная и неофициальная сдача недвижимости в Черногории
Заметил интересную особенность, черногорцы почти всегда сдают свою недвижимость официально. Русские почти всегда этим не заморачиваются. Я советую все делать официально, хотя, решать Вам, но, если попадетесь на неофициальной сдаче, штрафы приличные.
Для того, что бы сдавать недвижимость официально, нужно получить в администрации города разрешение. Геморрой еще тот, побегать придется, но, вопрос решаемый.
После получения разрешения возникает необходимость платить налоги. Большинство русских, считают, что это грабеж средь бела дня, ишь чего черногорцы придумали, налоги хотят получить. Хотя, речь идет о жалких 50-60 евро в год. Как это все выглядит? Вы получили определенную выручку, 50% которой оставляется Вам на покрытие Ваших расходов, а с оставшихся 50% платится налог в сумме 9% с выручки. При этом учитывайте, что 80% выручки все скрывают, т.е., по сути, Вы заплатите налоги не с полной суммы, а только с 20%. При этом половина от этих 20% налогом не облагается.
Ну, давайте, что бы было понятно, разберем на конкретных цифрах. Как видите из примера выше, Вы за год получили 7000 евро выручки. 80% выручки скрыли, из той, которую показали, половина налогом не облагается, в итоге Вы заплатили 63 евро налога в год. Согласитесь, это вполне доступно?
А можно ли приехать отдохнуть в свою недвижимость?
Конечно, в любое время можете остановить сдачу недвижимости и приехать на отдых.
Полезные ссылки
Если Вам нужна услуга по доверительному управлению недвижимостью, свяжитесь с нами. Все наши контакты размещены здесь.
Если Вы ищите недвижимость для покупки, перейдите сюда.
На этом все друзья. Задавайте любые вопросы по управлению недвижимостью в Черногории в комментариях, обязательно отвечу всем. Буду благодарен, если поделитесь этой статьей в социальных сетях, но, делайте это только в том случае, если она Вам понравилась.
