Услуга «доверительное управление недвижимостью в Черногории»


Зачем Вам нужна услуга «доверительное управление недвижимостью в Черногории»? Все очень просто, если у Вас есть недвижимость в Черногории, она должна приносить доход.

Управление недвижимостью в Черногории

При условии, что Вы живете в Черногории постоянно, не сложно заниматься сдачей недвижимости лично. Но, если Вы НЕ живете в Черногории, Вам необходимо заказать услугу по управлению недвижимостью, и мы можем Вам в этом помочь.

Постоянно живем в Черногории с 2011 года, и осуществляем профессиональное управление Вашей недвижимостью в этой стране.

Таким образом, Вы сможете получить доход от своей недвижимости, даже не проживая в стране.

Управление недвижимостью в Черногории в деталях

Мы с Вами обговариваем все значимые моменты, и договариваемся, что Вы даете нам свою недвижимость в управление. Договор может заключаться, как в устной, так и в письменной форме. Понимаете, все люди разные, кто-то хочет непременно заключить договор, кто-то его еще и с юристами станет его вычитывать, а кому-то он даром не нужен. Нас устроит любой формат договора, как устный, так и письменный.

А еще нам понадобится три комплекта ключей, один комплект хранится у нас, а два получают на руки приехавшие туристы.

Собственно говоря, после того, как мы получили от Вас ключи, можно начинать работу. В наши услуги входит подготовка недвижимости к приему туристов (организация уборки), встреча и проводы туристов, контроль оплаты, своевременная оплата счетов, проветривание недвижимости вне сезона, другая работа при необходимости.

Давайте разберем это детальнее:

  1. Основной поток туристов, как минимум, 90% приходит с двух сайтов, это букинг и airbnb. Соответственно, начать работу нужно с регистрации на одном из этих сайтов, или сразу же на обоих. Какой из них лучше советовать не буду, у каждого есть свои плюсы и минусы. Регистрацию можем выполнить мы или Вы. После регистрации нужно будет разместить Ваш объект недвижимости на этих сайтах. Таким образом, реклама началась, остается только ждать заказов, а они последуют достаточно быстро.
  2. Вскоре мы с Вами видим, что в недвижимость, которую Вы передали нам в управление, должен заехать первый клиент. Самое время отправить в апартаменты уборщицу. Работу уборщицы оплачивает владелец недвижимости. В некоторых сервисах бронирования проживания, например, на airbnb эту сумму можно добавить к счету, который оплачивает турист. Соответственно, уборка производится за счет туриста.
  3. У нас с Вами есть оплаченная резервация апартамента, который уже полностью готов к приему туристов. Что остается еще сделать? Правильно, в назначенное время одному из наших сотрудников нужно быть в апартаментах, встретить туристов, все показать, ответить на вопросы, оформить им белый картон, попрощаться и уехать.
  4. Далее нам с Вами нужно рассчитаться. Как Вы понимаете, услуга по управлению недвижимостью в Черногории платная, мы берем определенный процент за свою работу. Иногда Вы нам будете переводить нашу долю, иногда мы Вам будем переводить Вашу долю, иногда система бронирования сама будет переводить деньги нам и Вам. Все зависит от того, с какой системы бронирования пришел клиент и от того, какие настройки мы с Вами выставили.
  5. В день отъезда туристов, следует отправить в апартамент уборщицу, что бы она подготовила недвижимость к встрече следующего клиента. Скорей всего к этому моменту у нас с Вами уже будут резервации наперед.

Как видите, все достаточно просто. Но, возникает еще один вопрос, который мне задают регулярно. Как нас контролировать? Мы находимся в Черногории, Вы находитесь где-то в СНГ, скорей всего в России или на Украине, откуда Вы можете знать, сколько людей мы поселили, когда и какие оплаты приняли? На самом деле, вопрос с контролем решается очень просто, с помощью тех же систем бронирования, о которых я уже говорил выше. Конкретика зависит от используемой системы, к примеру, у airbnb можно добавить несколько хозяев недвижимости, каждый из которых будет видеть всю переписку с клиентами, все бронирования и осуществленные платежи. Как Вы понимаете, в такой ситуации, нечестная игра с нашей стороны полностью исключается.

Расходы при сдаче Вашей недвижимости в управление

Большая часть расходов не зависит от того сдаете Вы недвижимость самостоятельно, или отдали ее нам в управление.

Расходы будут следующие:

  • Коммунальные платежи.
  • Оплата работы уборщицы. Хотя, часто эти расходы перекладываются на туристов, и это правильное решение.
  • Налоги.
  • Оплата услуг сайтов по бронированию апартаментов. Например, букинг берет 15% от выручки. Много, но, выбора нет, без этих сайтов наполняемость апартаментов сделать не возможно.
  • Оплата наших услуг.

Управление недвижимостью в Черногории и возможная прибыль

Приведу конкретный пример квартиры в Доброте (пригород Котора), которой мы управляем. Стоимость квартиры 85 000 евро, площадь 50 метров. Квартира с 1 спальней.

Стоимость проживания иллюстрирует таблица ниже:

Стоимость проживания за 1 ночь, в евро.
В мае: 30
В июне: 45
В июле: 60
В августе: 60
В сентябре: 40
Вне сезона: 25
  • В мае апартаменты были забронированы на 20 ночей, выручка составила 600 евро.
  • В июне апартаменты были забронированы на 25 ночей, выручка составила 1125 евро.
  • В июле апартаменты были забронированы на 30 ночей, выручка составила 1800 евро.
  • В августе апартаменты были забронированы на 28 ночей, выручка составила 1680 евро.
  • В сентябре апартаменты были забронированы на 23 ночей, выручка составила 920 евро.
  • Выручка вне сезона составила 1800 евро.

Итого выручка составила: 7925 евро.

Расходы на коммунальные платежи, уборку, налоги: 1180 евро.

Оплата услуг сайтов по бронированию + наши услуги: 2378 евро.

Итого чистая прибыль: 4367 евро, или чуть больше 5% в валюте.

Примерно, где то на такие показатели можно рассчитывать. 5% это стандарт для Европы. Но, в других странах Европы этот стандарт достижим только, если заниматься сдачей недвижимости лично, а в Черногории этого можно добиться, если нанять управляющего недвижимостью, что, как Вы видите, увеличивает Ваши расходы, так как, нужно оплачивать помимо «стандартных» расходов, еще и наши услуги.

Разумеется, какие-то отклонения от стандартной доходности в 5% могут иметь место, может быть, например, 4,5% или 6%.

Сдавать недвижимость в Черногории нелегально или официально

Для легальной сдачи недвижимости в Черногории, необходимо получить разрешение в администрации города. Так же, у Вас возникнет необходимость платить налог с прибыли.

В большинстве случаев Черногорцы сдают недвижимость официально. Я слышал очень много историй про нелегальную сдачу и то, как это печально закончилась, настучал сосед, пришла проверка и выписала огромный штраф.

Но, почему-то, я ни разу не слышал историй про то, что бы стучали на русских. Очень много русских владельцев сдают свою недвижимость нелегально, наверное, таких большинство. Ни разу не слышал, что бы кого-то из-за этого оштрафовали.

Тем не менее, я считаю, что лучше озадачиться получением разрешения. Геморрой, конечно не из приятных, но и не настолько сложный, что бы из-за этого нарушать законы. Расходы на налоги получение разрешения увеличит не значительно. Годовой налог на прибыль составит всего 50-60 евро. Как стандартный налог на прибыль в 9% может привести к уплате всего 50-60 евро в год, я сейчас пояснять не буду, если интересно, почитайте вот эту статью «Налоги при сдаче недвижимости в Черногории», я в ней подробно все рассказал.

Как повысить доход от недвижимости

Русских туристов в Черногории, конечно же, много, но, все же не половина, а, примерно 1/3 или 1/4, не буду сейчас искать точную статистику, так как нам с Вами абсолютная точность не нужна. Главное, что я хочу сказать, нужно стремиться рекламировать Вашу недвижимость не только на русском языке, но и на других языках. Это очень важно, потому, что дает возможность увеличить количество потенциальных туристов в 3-4 раза. Кроме того, туристы из Европы в Черногории будут всегда, а будут ли русские туристы через 10 лет, никто не знает. Если Черногория после 2025 года, как планируется, вступит в ЕС и введет для русских визы, это может сказаться на количестве русских туристов. Кроме того, в России регулярно происходят кризисы, в результате, которых население беднеет. Очевидно, что кризис 2014 года далеко не последний.

В общем, нужно принимать меры и не ограничиваться привлечением только русских туристов. Как минимум, нужно на букинге и airbnb добавить описание на языках, на которых мы можем общаться с клиентами. Соответственно, беря в управление Вашу недвижимость, мы составим ее описание на русском, сербском, английском и немецком языках, так как, знаем 4 языка и можем вести диалог с туристами из разных стран.

Этим мы выгодно отличаемся от других управляющих компаний, большинство из которых говорит только по русски, иногда еще знают сербский язык.

Друзья,
Это все о чем я хотел сегодня рассказать. Задавайте вопросы по управлению недвижимости в Черногории, обязательно отвечу всем. Связаться с нами можно перейдя по ссылке «Контакты».

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *