Инструкция по сдачу недвижимости в аренду. Черногория

Зачем вообще покупать недвижимость в Черногории? Ее покупают с одной из трех целей:

Сдача недвижимости в аренду и получение дохода.
Постоянного проживания в Черногории, после иммиграции.
Для личного отдыха во время туристического сезона.

Сегодня будем говорить исключительно о сдаче своей недвижимости в аренду, т.е., о покупке недвижимости в Черногории с целью получения дохода.

Сколько можно заработать в Черногории, сдавая недвижимость в аренду

Аренда недвижимости может быть, как долгосрочной (постоянно проживающим), так, и краткосрочной (туристам). Краткосрочная, ясное дело, выгоднее, но, начну все же с долгосрочной аренды.

1. Долгосрочная аренда недвижимости в Черногории. С учетом стоимости недвижимости в Черногории, долгосрочную сдачу недвижимости в аренду вряд ли можно назвать выгодным мероприятием. К примеру, арендовать на долгий срок двухкомнатную квартиру в Герцег Нови можно всего за 300-350 евро в месяц (люксы несколько дороже). Таким образом, полная окупаемость купленной Вами недвижимости наступит, вероятно, лет этак через 25.

Зачем люди вообще, при такой рентабельности, покупают / строят недвижимость, чтобы сдавать ее на долгий срок? Сейчас объясню, если есть свободные деньги, то их логично во что-то вложить, а недвижимость, не самый плохой вариант инвестиций. А сдают на долгий срок, а не посуточно по разным соображениям, к примеру, у кого-то недвижимость может находиться в не привлекательном для туристов месте, или, что чаще встречается, человек попросту не хочет возиться с туристами, а предпочитает сдать один раз свою недвижимость какому-то нормальному человеку и регулярно получать доход, несмотря на то, что этот доход будет ниже, чем при краткосрочной аренде.

2. Краткосрочная аренда недвижимости в Черногории. Краткосрочная аренда недвижимости в Черногории уже приносит больше денег. Сколько именно? Как и в любом бизнесе, у всех по-разному, но, примерно, можете рассчитывать на 5% годовых. Т.е., если купили недвижимость, скажем, на 100 000 евро, то за вычетом расходов, после года сдачи в аренду, у вас останется 5 000 евро.

Некоторым удается выжимать из недвижимости 6% годовых. Кое-кто из владельцев недвижимости, в приватной беседе, мне рассказывал, что он и 10% получает, но, я подозреваю, что у этого человека просто проблемы с арифметикой и он не учитывает какие-то расходы.

Таким образом, рассчитывайте окупить Вашу недвижимость при краткосрочной аренде за 18-20 лет.

Как увеличить доходы от аренды недвижимости в Черногории

Однако, если Вы «прикрутите» к Вашей недвижимости еще какие-то услуги, Вы можете получать дополнительный доход, и зачастую, весьма серьезный. При наличии своей недвижимости Вам будет гораздо легче сдавать «своим» туристам автомобили в аренду, продавать экскурсии и трансфер из аэропорта и в аэропорт. Некоторые владельцы вилл, за дополнительную оплату готовят завтраки. К примеру, при планировании отдыха на горнолыжном курорте, я часто бронирую одни апартаменты в Колашине именно по причине, что там можно за дополнительную оплату заказать завтрак, в других апартаментах, которые расположены в центре Колашина, такая услуга не предоставляется.

С учетом продажи дополнительных услуг, Ваша прибыль может значительно превысить «стандартные» 5% от аренды апартаментов.

Выгодно ли покупать недвижимость в Черногории для сдачи в аренду?

Когда говоришь о том, что аренда недвижимости в Черногории не приносит сказочных доходов, а дает всего-то 5% годовых или чуть больше, часто чувствуешь удивление собеседника, и следует вполне ожидаемый вопрос, а зачем тогда вообще покупать недвижимость в Черногории, ведь выгоднее заняться бизнесом, бизнес приносит больше денег. Да, это так, бизнес приносит больше денег. Но, бизнес может и обанкротится, а купленная недвижимость приносит доход стабильно и почти без рисков.

Инвестициям в недвижимость угрожает только война и стихийное бедствие. Черногория является членом НАТО, поэтому, как минимум, в ближайшие лет двести войны здесь не будет. Соответственно, остается опасность только от стихийного бедствия, которые бывают крайне редко. Т.е., риски во много раз ниже, чем при инвестициях в бизнес.

Инвестиции в недвижимость Черногории & инвестиции в недвижимость других стран

Часто можно услышать мнение всяких «гуру», зачем покупать недвижимость в Черногории? Есть куча более интересных стран! В Черногории короткий туристический сезон! В общем все плохо, и недвижимость приносит мало денег.

Да, продолжительность туристического сезона на побережье Черногории всего 5 месяцев в году. С этим полностью согласен. Конечно, есть страны, в которых сезон длиться дольше.

Но, эти гуру не учитывают некоторые нюансы, а именно:

Налоги, при сдаче недвижимости в аренду, тоже во всех странах разные. В Черногории Вы будете платить всего 4.5% от выручки (если говорить точнее, 9% от 50% выручки). В какой еще стране такие низкие налоги?
Большинство владельцев недвижимости, скрывают 80% поступающей от аренды выручки, т.е., несмотря на самые низкие в мире налоги на аренду недвижимости, платят еще меньше, всего 1/5 от того, что должны. В какой еще стране Европы это возможно?
При краткосрочной аренде, в стоимость аренды входят коммунальные, которые оплачивает владелец недвижимости, а они тоже во всех странах разные, и в Черногории, в общем-то, в сравнении со странами Западной Европы, расходы на коммунальные платежи, низкие.
В конце концов, стоимость недвижимости в разных странах, тоже, разная. К примеру, на таком классном курорте Франции, как Ницца, где сезон, вероятно, длиться дольше, чем на курортах Черногории, стоимость недвижимости примерно в 10 раз выше, чем у нас.

В итоге, если учесть все нюансы, то, можно увидеть, что недвижимость по всей Европе приносит примерно одинаковый доход, и Черногория ни в чем не проигрывает другим странам. Можете взять в руки калькулятор, нагуглить информацию по той или иной стране, и проверьте сами. Я не поленился и выборочно подсчитал предполагаемые доходы в нескольких странах Европы, у меня по всем ним получилось, 5% годовых.

Более того, не во всех странах Европы, иностранцы могут покупать недвижимость так же легко, как в Черногории, часто присутствуют какие-то административные препоны.

Сдавать недвижимость в Черногории в аренду, как физическое или юридическое лицо?

Все зависит от объемов купленной Вами в Черногории недвижимости. Если недвижимости не очень много, ее логично сдавать, как физическое лицо, так будет меньше налогов. Физическое лицо может сдавать недвижимость в Черногории, при условии, что она соответствует следующим параметрам:

Не более 5 квартир.
Не более 15 спальных мест.

Два человека, т.е., муж с женой, могут сдавать в аренду уже в два раза больше недвижимости. Если Вы выходите за указанные параметры, т.е., для сдачи в аренду купили большой объем недвижимости, нужно открывать отель или хостел.

Особенности доверительного управления в Черногории

Бывают ситуации, когда иностранцы инвестируют в покупку недвижимости Черногории, с целью ее последующей сдачи в аренду, но, при этом не планируют жить в стране. В данном случае Вам не обойтись без доверительного управления. Кстати, мы оказываем услуги по доверительному управлению, обращайтесь.

В Черногории принята такса за услугу «доверительное управление» — 20% от выручки. Т.е., одну пятую часть выручки Вы будете отдавать фирме, которая будет заниматься организацией сдачи Вашей недвижимости. Помимо этих 20% Вы оплачиваете все возникающие расходы, т.е., уборку, налоги, ремо