Сколько можно заработать купив недвижимость в Черногории?

Я считаю, что недвижимость в Черногории – отличный актив, который необходимо приобрести каждому, у кого для этого достаточно денег. Конечно, недвижимость не является самым выгодным активом, к примеру, американский фондовый рынок в среднем растет на 8-10% ежегодно, что дает возможность заработать несколько больше, чем купив недвижимость. Да и инвестиция в свой бизнес приносит больше денег, чем условно пассивный заработок на недвижимости. Но, зато, недвижимость позволяет зарабатывать стабильно и с нулевым рисском, что невозможно на бирже или при открытии своего бизнеса.

Сегодня поговорим о том, сколько можно заработать не недвижимости. При рассказе буду опираться на примере сдачи в аренду конкретного объекта недвижимости, за период с конца августа 2022 года по конец августа 2023.

Сдавать недвижимость посуточно или на долгий срок

Очевидно, что сдавать недвижимость на долгий срок проще. Заселил жильцов и только деньги принимай ежемесячно на свой банковский счет. Делать ничего не надо, можешь в квартире даже и не появляться. Ну, раз в год зайди, посмотри, как дела. Из минусов можно выделить, что износ мебели при постоянном проживании выше, так как в ней живут не периодически, как при посуточной сдаче, а постоянно.

В то время, как при посуточной сдаче, уже придется немного поработать. Но, если честно, дел не так уж и много. Судите сами, убираются в туристических апартаментах обычно не владельцы недвижимости, а уборщики. Хотя, конечно, при желании, Вы можете это делать лично. Что же Вам нужно делать? Вам остается поддерживать коммуникацию с постоянными туристами, время от времени договорится об уборке квартиры с уборщицей. Потом встретить туристов, зарегистрировать их в инфо-центре и на краю отдыха проводить их. В принципе, работы то совсем не много. Но, это очень ограничивает мобильность, особенно, если у Вас не одни, а несколько апартаментов на сдачу. Постоянно кто-то заезжает или уезжает, из-за чего приходится корректировать планы на свои личные поездки куда-либо.

Посуточная сдача приносит больше денег, чем годовая аренда. Ну и давайте посмотрим сколько же можно заработать именно на посуточной сдаче.

Конкретный пример, сколько можно заработать на аренде недвижимости

У нас есть один апартамент на сдачу. Покупали его несколько лет назад, в то время он стоил 80 000 евро. В настоящее время его стоимость значительно выше, так, как в Черногории произошел рост стоимости недвижимости, но тем не менее при оценке окупаемости я буду ориентироваться на покупную цену. Плюс еще 9 000 потратили на обстановку. Т.е. итоговые затраты на покупку недвижимости 89 000 евро.

За год, с конца августа 2022 по конец августа 2023, туристы оставили выручки на 11278 евро. Это ни коей мере не прибыль, это только выручка. Вычитаем отсюда расходы:

• Налог с прибыли 1184 евро.
• Ođeržavanje здания 528 евро.
• Годовой налог 300 евро.
• Оплата уборщице 250 евро.
• Амортизация (примерно) – заложим 800.
• Комиссия букинг ком 1353 евро.
• Коммунальные 900 евро.

Итого затраты 5315 евро.

Зная выручку и расходы, можно подсчитать, что чистая прибыль составила 11278-5315 евро=5963 евро. Т.е. вложения конкретно в эту квартиру можно окупить за (80 000 + 9 000) / 5 963 = 15 лет. На мой взгляд, отличный срок окупаемости!

Вы можете сказать, что я считал неправильно и надо учитывать не покупную стоимость недвижимость, а текущую. Я отвечу, что возможно Вы правы, но я и цену сдачи в аренду указывал прошлого периода. Уверен, что в следующем сезоне посуточная стоимость аренды будет выше, чем была ранее, так как во всей Европе шпарит инфляция, цены на все, в том числе и на отдых только растут.

На долгий срок такую квартиру можно было бы сдать дешевле, я думаю, что сейчас цена составила бы 650 евро в месяц. За вычетом ежемесячных расходов, которые характерны именно для долгосрочной аренды (они несколько другие, чем при посуточной) эта квартира принесла бы за год 5000 евро, т.е. срок окупаемости составил бы 18 лет.

Как получить клиентов?

Львиную долю резерваций дает букинг. Поэтому, несмотря на то, что кому-то может не хотеться отдавать им 15% выручки, без их посредничества не обойтись.

Хотя, и сами на печи не лежите, а занимайтесь активной рекламной. Какое-то количество клиентов Вы найдете и без букинга.

Многие считают, что сезон в Черногории продолжается всего 3 месяца. Это не так. Туристы приезжают круглый год, причем за 7 месяцев не сезона их приезжает не меньше, чем за 5 месяцев сезона. Но вне сезона значительно ниже цены, поэтому, конечно же, выручка в сезон очень важна.

По поводу заполняемости могу сказать следующее:

• Июнь – август – заполняемость хороших апартаментов в Черногории близка к 100%.
• Май и сентябрь – резервации есть, но их меньше, чем в пик сезона.
• Остальное время года – резервации есть, но не регулярные. Бывает, что в каком-то месяце может вообще никого не жить, а другой месяц будет занят полностью. Прогнозировать заполняемость вне сезона сложно, но туристы будут даже в это время года.

На какой срок сдавать каждый решает сам. Мы сдавали минимум на неделю. Если сдавать на любой срок, от суток, наверное, можно добиться большей заполняемости. Но, это устанешь приглашать уборщицу в апартаменты, мы посчитали, что нам аренда меньше недели не интересна.

Совет: покупайте хорошую, качественную недвижимость. Да, можно купить что-то дешевое. Но это что-то дешевое, т.е. некачественное, будет и денег приносить значительно меньше. Лучше иметь одну качественную квартиру, которая будет сдаваться по хорошей цене, чем две дешёвые избушки.

Нужно ли покупать недвижимость в Черногории

Нужно ли покупать недвижимость в Черногории? Если есть деньги, однозначно, да. И это не зависит от того с какой целью Вы ее покупаете. 1. Для сдачи в аренду? Окупаемость недвижимости я написал выше, можно рассчитывать примерно на 15-16 лет. На мой взгляд, отличный показатель. 2. Для личного проживания? Сколько Вы сэкономите, я только что написал в пункте один. 3. Для регулярного летнего отдыха? Аренда хорошей двухкомнатной квартиры на все лето обойдется примерно в 8-10 тысяч евро. Если приезжать на все лето каждый год, то за 10-12 лет Вы окупите покупку этой квартиры.